第083章 【下半年发展规划】
6月24日，星期一。
林祖辉走进新时代地产公司，职员们纷纷投来敬佩的眼神。这次新时代地产收购爱美高，虽败犹胜，获利出局更有益新时代地产公司的发展；重要的是，一笔2300万的非经常性盈利，是大多数小地产公司一年都做不到的。
而他们的老板，据说只花了三周时间，就帮公司赚了这么大一笔。
林祖辉坐在办公位上，让助理喊梁真勋来办公室。
不一会，梁真勋就来到他的办公室。
“老板！”
“恩，坐！”
梁真勋恭恭敬敬的坐在沙发上，此战，林祖辉奠定了在他心中的地位，这个老板非常厉害且具有眼光，时机把握更是一绝。
老板怎么知道刘銮雄要重回爱美高？如果没有刘銮雄的竞争，公司甚至可以因此收购成功，但反而是个负担的爱美高。毕竟，公司的精力现在要全部花在地产上。
梁真勋掌管着公司的财务、证券、购买物业等工作，算是林祖辉的副手；而高毅负责的是收租物业，陈斌负责的是发展物业；三人就好比新时代地产的三架马车，而林祖辉才是执鞭人。
“恒隆地产那边谈的怎么样了？”
“已经谈妥了，他们急着回笼资金，我们只需缴纳10%的首付款，本周就可以完成交易。”
“好，替我约好时间签约！”
恒隆地产在1981年投中了本岛地铁线九个站上盖物业权，没想到等开发第二個站金钟站上盖物业权时，发生地产大暴跌；当时因为银行不给贷款，让恒隆损失了4亿港币的挞订费。损失的远不止这点，还有公司的信誉、信心等问题。
所以，老迈的陈曾熙被吓破了胆子，虽然去年和地铁公司又重新达成了几个站上盖住宅物业发展权，但却是急急忙忙的开始以售楼花的形势卖出，恒隆急着回笼资金。
恒隆这几个站上的住宅物业一共是9000多个住宅单位，堪比两个大型屋邨；他们从去年（1984年）10月就开始陆续以售楼花出售，预计两年半以售楼花方式出售完成；目前的价格仅为500到600元每平方尺，价格极其便宜。
既然恒隆想售楼花，那当然是和地产公司和炒房大亨合作，一次性大量出货，最为方便。
所以，新时代地产已经和恒隆谈好了，以首付10%的代价，购买其四幢楼约500多个住宅单元，而新时代地产仅需支付约2500万左右的楼花金。
林祖辉算过一笔账，仅需两年半左右，香江的房价就会翻倍；每年涨幅3成多，而银行贷款现在仅为12厘，看似一套房子一年只赚了20%多的利润；但不要忘了，新时代地产首付仅10%。本来只能买一套房子的钱，现在他们可以买10套。
所以一年的利润应该是2倍多，这才是买楼花的正常打开方式。2500万的投资，一年光利润就是五六千万，甚至更多。
恒隆因为这种‘胆小’的策略，损失的何止是出售物业利润；恒隆对地产循环抱有很大的戒心，土地储备亦维持在很低的水平，与长实、新鸿基、恒基兆业、新世界等相距日远。
甚至，恒隆将若干有潜力的大型物业的半数权益，出售给恒基兆业，并由对方策划发展及代理销售，此举亦削弱了恒隆的盈利。
当然了，恒隆这种行为也不是不能理解，毕竟当年同规模的鹰君地产差点倒闭，恒隆地产亦经营出现困难，香江这块土地受内地影响实在太大，一不注意就有很多地产商破产。
谈完楼花的事情，林祖辉又说道：“安排一下，本周我们要将全部物业款付清，并完成交易！”
“好，我马上安排！”
梁真勋走后，林祖辉伸伸懒腰，这一周注定要签字签得手软。
新时代地产从五月中旬开始便物色地皮和物业，截止到目前，已经定下了价值1.1亿港币的地皮、物业的挞订费，正好将集资和银行贷款的1.15亿花光。
而这次赚回来的2300万，也购买了价值2.5亿物业的楼花。
公司正在开发的楼盘已经达到了六个，可谓火力全开。
唯一的影响就是，银行贷款已经高达1.5亿！
但这个不是问题，新时代地产物业资产已经高达3.5亿，负债率不及四成。
接下来，林祖辉当然不会满足现状，稳打稳扎不是他的作风！
首先，恒生指数开始反弹，预计八月份有一波小高潮，所以他想那个时候再来一次供股集资，所得资金去购买地皮和物业；
其次，预计从七月份开始，香江的地产迎来大升浪，半年涨幅预计可达两成半以上；他会在八月份的时候，重估公司资产，振奋股价，为供股集资提供更好的条件。
最后，他依旧会继续说服各家银行贷款给新时代地产，哪怕是七成债务，他也乐此不彼；当前银行利息为12厘（1986年会再降），对地产公司来说非常友好。
大概制定了一下新时代地产下半年的发展策略，林祖辉露出了笑容，照这个发展速度，九十年代新时代地产就能跻身十大财阀了。当然了，明年的中娱和华置就必须拿下，才有资格说那个话。
一家公司供股集资，那有三家公司供股集资来钱快！
......
下午，林祖辉抽空去了一趟万辉出版社。
办公室里，曾经的秘书蔡宁去了‘梦工厂’电影公司，多多少少有些不一样。
《男人帮》杂志主编梁冠辉、《GOOD》杂志主编许盛林，两人一起来到林祖辉的办公室；香江的杂志主编还兼着社长的工作，两人就相当于林祖辉的直属手下，先听他们的汇报工作。
梁冠辉先是羡慕的说道：“GOOD卡销售火爆，我们团队都羡慕疯了。”
许盛林得意的说道：“GOOD卡每月预计销量可达200万张，纯利60万左右；而且这个数据还在增加，老板这一招可比办杂志更有钱途了！”
《GOOD》杂志每月纯利也不过六七十万，论利润增长速度确实没有GOOD卡快。
“GOOD卡虽然会迎来一个高峰值，但学生一旦收集齐了，肯定也会下跌。杂志则不同，属于稳定增长的水平。当然了，杂志和卡本来就是相辅相成，办好杂志，GOOD卡才能更畅销。”
许盛林认真的点点头，老板这也是敲打自己。
接下来，双方汇报了一下本月的利润预计水平，让林祖辉很意外。
《男人帮》杂志100万、《GOOD》杂志130万（包括明星卡），六月份的利润预计可达230万。
林祖辉算了一笔账，今年他能从万辉出版社获得1800万的收入。若是电影《英雄本色》再让他赚个1000万，他就不需要为欠王启霖、方进、银行的个人三千万借贷发愁了。
而他此时手上有600万的现金流，还有投资了500多万的能达科技股票。
现在的他，勉勉强强算个小富翁了！
对了，有了这次的成绩，林祖辉打算让新时代地产给自己涨工资，董事长袍金起码得10万一个月了，出版社这边每月也领个2万的工资；一个月12万的工资，虽然满足不了他的消费，但好歹也能缓解一下开支。
“下半年，《男人帮》加强国际性内容，继续提升男人的品位；《GOOD》杂志要在三方面继续努力，第一是校园校花校草的互动，第二是GOOD卡继续营销，第三是娱乐圈新闻播送加强。”
“好，老板！”
两位主编汇报完工作，林祖辉又一一找各部门领导谈心，甚至还和职员们聊了一阵，才结束出版社的工作。
林祖辉走进新时代地产公司，职员们纷纷投来敬佩的眼神。这次新时代地产收购爱美高，虽败犹胜，获利出局更有益新时代地产公司的发展；重要的是，一笔2300万的非经常性盈利，是大多数小地产公司一年都做不到的。
而他们的老板，据说只花了三周时间，就帮公司赚了这么大一笔。
林祖辉坐在办公位上，让助理喊梁真勋来办公室。
不一会，梁真勋就来到他的办公室。
“老板！”
“恩，坐！”
梁真勋恭恭敬敬的坐在沙发上，此战，林祖辉奠定了在他心中的地位，这个老板非常厉害且具有眼光，时机把握更是一绝。
老板怎么知道刘銮雄要重回爱美高？如果没有刘銮雄的竞争，公司甚至可以因此收购成功，但反而是个负担的爱美高。毕竟，公司的精力现在要全部花在地产上。
梁真勋掌管着公司的财务、证券、购买物业等工作，算是林祖辉的副手；而高毅负责的是收租物业，陈斌负责的是发展物业；三人就好比新时代地产的三架马车，而林祖辉才是执鞭人。
“恒隆地产那边谈的怎么样了？”
“已经谈妥了，他们急着回笼资金，我们只需缴纳10%的首付款，本周就可以完成交易。”
“好，替我约好时间签约！”
恒隆地产在1981年投中了本岛地铁线九个站上盖物业权，没想到等开发第二個站金钟站上盖物业权时，发生地产大暴跌；当时因为银行不给贷款，让恒隆损失了4亿港币的挞订费。损失的远不止这点，还有公司的信誉、信心等问题。
所以，老迈的陈曾熙被吓破了胆子，虽然去年和地铁公司又重新达成了几个站上盖住宅物业发展权，但却是急急忙忙的开始以售楼花的形势卖出，恒隆急着回笼资金。
恒隆这几个站上的住宅物业一共是9000多个住宅单位，堪比两个大型屋邨；他们从去年（1984年）10月就开始陆续以售楼花出售，预计两年半以售楼花方式出售完成；目前的价格仅为500到600元每平方尺，价格极其便宜。
既然恒隆想售楼花，那当然是和地产公司和炒房大亨合作，一次性大量出货，最为方便。
所以，新时代地产已经和恒隆谈好了，以首付10%的代价，购买其四幢楼约500多个住宅单元，而新时代地产仅需支付约2500万左右的楼花金。
林祖辉算过一笔账，仅需两年半左右，香江的房价就会翻倍；每年涨幅3成多，而银行贷款现在仅为12厘，看似一套房子一年只赚了20%多的利润；但不要忘了，新时代地产首付仅10%。本来只能买一套房子的钱，现在他们可以买10套。
所以一年的利润应该是2倍多，这才是买楼花的正常打开方式。2500万的投资，一年光利润就是五六千万，甚至更多。
恒隆因为这种‘胆小’的策略，损失的何止是出售物业利润；恒隆对地产循环抱有很大的戒心，土地储备亦维持在很低的水平，与长实、新鸿基、恒基兆业、新世界等相距日远。
甚至，恒隆将若干有潜力的大型物业的半数权益，出售给恒基兆业，并由对方策划发展及代理销售，此举亦削弱了恒隆的盈利。
当然了，恒隆这种行为也不是不能理解，毕竟当年同规模的鹰君地产差点倒闭，恒隆地产亦经营出现困难，香江这块土地受内地影响实在太大，一不注意就有很多地产商破产。
谈完楼花的事情，林祖辉又说道：“安排一下，本周我们要将全部物业款付清，并完成交易！”
“好，我马上安排！”
梁真勋走后，林祖辉伸伸懒腰，这一周注定要签字签得手软。
新时代地产从五月中旬开始便物色地皮和物业，截止到目前，已经定下了价值1.1亿港币的地皮、物业的挞订费，正好将集资和银行贷款的1.15亿花光。
而这次赚回来的2300万，也购买了价值2.5亿物业的楼花。
公司正在开发的楼盘已经达到了六个，可谓火力全开。
唯一的影响就是，银行贷款已经高达1.5亿！
但这个不是问题，新时代地产物业资产已经高达3.5亿，负债率不及四成。
接下来，林祖辉当然不会满足现状，稳打稳扎不是他的作风！
首先，恒生指数开始反弹，预计八月份有一波小高潮，所以他想那个时候再来一次供股集资，所得资金去购买地皮和物业；
其次，预计从七月份开始，香江的地产迎来大升浪，半年涨幅预计可达两成半以上；他会在八月份的时候，重估公司资产，振奋股价，为供股集资提供更好的条件。
最后，他依旧会继续说服各家银行贷款给新时代地产，哪怕是七成债务，他也乐此不彼；当前银行利息为12厘（1986年会再降），对地产公司来说非常友好。
大概制定了一下新时代地产下半年的发展策略，林祖辉露出了笑容，照这个发展速度，九十年代新时代地产就能跻身十大财阀了。当然了，明年的中娱和华置就必须拿下，才有资格说那个话。
一家公司供股集资，那有三家公司供股集资来钱快！
......
下午，林祖辉抽空去了一趟万辉出版社。
办公室里，曾经的秘书蔡宁去了‘梦工厂’电影公司，多多少少有些不一样。
《男人帮》杂志主编梁冠辉、《GOOD》杂志主编许盛林，两人一起来到林祖辉的办公室；香江的杂志主编还兼着社长的工作，两人就相当于林祖辉的直属手下，先听他们的汇报工作。
梁冠辉先是羡慕的说道：“GOOD卡销售火爆，我们团队都羡慕疯了。”
许盛林得意的说道：“GOOD卡每月预计销量可达200万张，纯利60万左右；而且这个数据还在增加，老板这一招可比办杂志更有钱途了！”
《GOOD》杂志每月纯利也不过六七十万，论利润增长速度确实没有GOOD卡快。
“GOOD卡虽然会迎来一个高峰值，但学生一旦收集齐了，肯定也会下跌。杂志则不同，属于稳定增长的水平。当然了，杂志和卡本来就是相辅相成，办好杂志，GOOD卡才能更畅销。”
许盛林认真的点点头，老板这也是敲打自己。
接下来，双方汇报了一下本月的利润预计水平，让林祖辉很意外。
《男人帮》杂志100万、《GOOD》杂志130万（包括明星卡），六月份的利润预计可达230万。
林祖辉算了一笔账，今年他能从万辉出版社获得1800万的收入。若是电影《英雄本色》再让他赚个1000万，他就不需要为欠王启霖、方进、银行的个人三千万借贷发愁了。
而他此时手上有600万的现金流，还有投资了500多万的能达科技股票。
现在的他，勉勉强强算个小富翁了！
对了，有了这次的成绩，林祖辉打算让新时代地产给自己涨工资，董事长袍金起码得10万一个月了，出版社这边每月也领个2万的工资；一个月12万的工资，虽然满足不了他的消费，但好歹也能缓解一下开支。
“下半年，《男人帮》加强国际性内容，继续提升男人的品位；《GOOD》杂志要在三方面继续努力，第一是校园校花校草的互动，第二是GOOD卡继续营销，第三是娱乐圈新闻播送加强。”
“好，老板！”
两位主编汇报完工作，林祖辉又一一找各部门领导谈心，甚至还和职员们聊了一阵，才结束出版社的工作。