第485章 【炒楼赚大钱】
4月中旬，林祖辉去了一趟纽约，专门考察纽约曼哈顿的写字楼市场。
期间他听取了家族办公室投资顾问的建议，对曼哈顿写字楼市场的前景并不乐观，主要是很多机构和大公司都已经撤离曼哈顿，那里的写字楼短时间不会有好的表现。
接着他又和巴菲特吃了一顿饭，听到一个比较内幕的消息，纽约政府准备专门成立了一个收集破产银行的不良资产的公司RTC，然后通过出售资产来偿还债务。
接着又和花旗银行董事局主席约翰·里德，进行了会面，得知花旗银行对于商业地产的放贷依旧持谨慎态度。
一时间，林祖辉很快就幡然醒悟了！
曼哈顿的写字楼，最近两三年投资不得，不然自己就要丢人！
首先，他想起投资曼哈顿商业地产的根据是：巴菲特前世在1993年投资了一笔纽约大学周边的商业物业，五年有150%的收益。搞不好，有这个投资回报率是因为他买到了打折货（不良资产拍卖），而且还因为是纽约大学周边的商业地产，因为大学搬不走。
其次，若说后续曼哈顿写字楼转旺，一定是有原因的，最大的可能就是互联网和金融业发达起来。而据林祖辉所知，在1995年以前，美国银行业都处于合并、重整当中，在其后的五年标普500银行指数暴涨250%以上；至于互联网，至少也得是1994年以后，才会旺盛起来。综合考虑，纽约写字楼可能要等到1994年以后，才有可能旺盛，并持续到2007年，期间虽然经历九幺幺，但一年之内就恢复了。
最后，五年回报率150%，好像每年回报率才20%。虽然是不错，但各方面的时机很重要，更重要的是风险太大。
综合三个原因，林祖辉决定暂缓投资曼哈顿写字楼，或者以后少量的投资即可。
幸好！
没有学前世的日资和某企，不然不仅亏死，而且还丢人！
这也是林祖辉慎重投资的主要一个原因：
前世，日本三菱土地投资曼哈顿的洛·克·菲·勒中心，1989年花了14亿美元购买15栋写字楼，到了1996年，仅卖出11亿；再加上期间日元升值的因素，这笔生意三菱土地亏损了880亿日元（8亿多美元）。和三菱土地一样，日资在八十年代后期购买的美国地产，几乎是以亏损出局。
前世到了21世纪，还有某企纷纷去曼哈顿购买大厦，同样是亏损出局。
所以说，以不仅美元可以收割各国财富，就连美国的大厦都可以收购各国的财富。
林祖辉暗暗后悔，不该在郑裕桐等人面前大吹NB；
但好在他没有付诸行动，不然以后真是从神坛掉下来了。
4月20日，星期一。
林祖辉来到自己的华置中心办公室，心里踏实了不少。并告诫自己，近几年新时代集团还有要慎重出海投资，以免这艘大船发生倾斜；翻船倒不至于，毕竟新世界集团已经成长为军舰级别的公司。
过了一会，梁真勋来到他的办公室，并说道：“老板，供股集资的筹备工作，已经好了！”
集资还是要集资的，钱还是有用处的！
所以，林祖辉说道：“那就发出公告吧！”
“好的！”
接着，林祖辉说道：“准备拿出2.5亿美元，我要投资一只美股！”
梁真勋马上问道：“那曼哈顿写字楼的投资，需要准备多少？”
林祖辉说道：“暂时不是好时机，我去考察了一遍，不容乐观。所以就投资证券吧，其余资金用于发展香江、内地的地产行业！”
“好的，我知道了！”
待梁真勋离开后，林祖辉放松了一下。正所谓雁过拔毛，此次去纽约，多多少少要有点收获。
所以，他打算安排新时代集团投资微软的股票。
目前，微软的市值已经涨至230亿美元，后期每年的平均回报率30%以上，到2000年还有20多倍的涨幅，非常值得投资。
而林祖辉的恒金投资持股才2%，并且是经过离岸、分散处理的，并不算非常惹眼。
而新时代集团再投资1%多点，自然是光明正大的投资。
这样一来，新时代集团投资花旗银行和微软的股票，以后再投资美国的商业地产，综合起来的回报率，便属于稳当的投资。
上午，华人置业的高毅，带着太古集团主席施雅迪、太古地产简基富，来到林祖辉的办公室。
能这么快上门，林祖辉也是比较意外。
但不管怎么说，上门便是客，更何况林祖辉和施雅迪有过多面之交。
他客气的伸出手，并笑容可掬的说道：“是什么风，将你们两位贵客，送到了我的办公室！”
施雅迪笑着回应道：“自然是林先生这股风，将我们引进了你的办公室。”
林祖辉一边邀请几人坐下，一边故作不知的说道：“何解？”
施雅迪认真的说道：“是这样的，我们想买下华人置业在去年购买的两座鲗鱼涌的大厦！”
林祖辉顿时为难起来，并端起茶杯，饮茶。
施雅迪马上继续说道：“我知道这有些突兀，毕竟以林先生的眼光，肯定是看到了香江写字楼的前景。所以，我们愿意溢价三成购买！”
太古集团不敢在林祖辉面前耍花枪，故报价合理。当然，这仅仅是看似合理，实则远没有达成林祖辉的胃口。
当初，他购买这两座大厦是抱着两个心思的：
第一，炒大厦；第二，投资大厦。
都是稳赚不赔的买卖，但实际上是炒大厦的心思多一点，鲗鱼涌的发展前景还是有限的。
林祖辉放下茶杯，说道：“施雅迪先生，不如由我们华人置业，买下你们在鲗鱼涌的三幢大厦。说实话，那里一共有八幢大厦可以进行重建，我的本意是将那里全部重建，并连在一起，作为一个长期的发展计划。届时，一些租户承受不起中环、湾仔，便可以将那里开辟为第二办公空间。”
施雅迪、简基富顿时脸上忽便，因为林祖辉的想法，和他们不谋而合。太古地产此次厚着脸皮，上门求购，就是有两个原因：第一，香江的写字楼上涨是趋势；第二，鲗鱼涌算是太古地产的老巢，在写字楼旺盛的前景下，那里八幢商厦可以一幢幢的进行重建高楼，并进行整体规划，可以成为一个商业中心。
而如今，林祖辉提出这个观点，就说明这里的价值不菲。
施雅迪马上说道：“林先生，我们有三幢，伱们只有两幢。而且，鲗鱼涌对我们太古地产来说有不一样的意义。我们愿意继续就价格，进行商量！”
林祖辉思考了一下，然后说道：“三成是不可能的，这个价格我等到年底就值这个了，长期投资更是收益巨大。实在不行，我们可以两家联合开发这里的商业中心，大厦产权独立，但统一规划重建。这样一来，不仅可以效率更高，还可以两全其美。”
施雅迪不想合作，只想买回，咬咬牙说道：“我们愿意五成价格！”
事情到了这里，林祖辉也还价到：“如果你们非得要，我们也可以成人之美，不过价格得16.5亿，一分都不可能少。亦或者，你们可以两年后，再来和我谈价格！”
两年后，16.5亿未必买得下这两幢大厦，而且还可以收两年租金。
看林祖辉如此坚决，施雅迪也知道，别人对行情非常懂，是不会轻易交出两幢大厦的。至于两年后，自己搞不好需要出更多的价格。
“16.5亿，成交！但我们想让这笔交易的价格保密，以免引起市场的太大影响！”
他不是担心市场影响，而是担心不利于其它大厦的收购谈判。
林祖辉笑着说道：“明年我们公司年报，是肯定要公开的。”
“这个没有问题！”
“那好吧！既然这次合作不成，希望我们下次可以合作！”
施雅迪回应道：“非常乐意！这次也算是合作，只是我们想将这个鲗鱼涌作为公司的以后长期发展计划。而以新时代集团的实力，未必肯十年二十年的长期计划！”
林祖辉大方的说道：“确实太长了，不符合我做事的作风！”
华人置业高毅不由得佩服自家的老板，很明显主观意识就是炒楼，还说得如此堂皇。不到半年时间，就赚了五成出头，金额足足五亿多，这钱实在太轻松了。
南华早报大厦、凸版大厦，一共花了不到11亿，如今纯赚5亿多，确实赚大了。
其实，林祖辉也不是心狠之辈，若是开价18亿，搞不好太古在年底也会同意的。两幢大厦本身不值那么多溢价，但是整体计划来看，他可以再升值一两成。
待施雅迪和监基富离开后，林祖辉对高毅说道：“七月份开始招租中环广场、万国宝通中心，一定要做好管理。信誉好的企业，租金可以适当优惠，做长期投资准备。提防草鞋公司，以免造成信誉损失。租期不宜过长，租金最近几年是上涨趋势。”
华人置业并不是一个简单的收租公司，而是一家优秀的商业地产管理公司。商场管理是一门高深的行业，如何吸引世界知名品牌前来，如何分配商场结构、如何进行管理.这些都是非常考验管理层的。
这些年，华人置业在这方面积累了很多经验，并长期考察欧美日的购物中心等，扬长避短，进一步加强这方面的管理实力。
这样一来，不仅可以管理好香江的商场网络，还可以管理好内地的商场网络。
高毅点点头，说道：“嗯，我们一定把好关。特别是中环广场，那是我们新时代集团的旗舰商业中心，一定会管理成世界最优秀的商业中心。而万国宝通中心，有我们也会和花旗合作，打造一个亚洲金融核心区。”
林祖辉满意的说道：“万国宝通中心，算是为我们的团队积累金融大厦的经验。晚点在魔都，我还会投资一幢环球金融中心，所以团队要多学习。”
“好的！”
林祖辉是花旗银行的重要股东，虽然没有参与管理的权利，但丝毫不影响林祖辉和花旗银行的关系。除此之外，林祖辉本身就是银行老板，更是有股神的美誉。
所以，魔都环球金融中心，新时代集团一定不会错过的。
(本章完)
期间他听取了家族办公室投资顾问的建议，对曼哈顿写字楼市场的前景并不乐观，主要是很多机构和大公司都已经撤离曼哈顿，那里的写字楼短时间不会有好的表现。
接着他又和巴菲特吃了一顿饭，听到一个比较内幕的消息，纽约政府准备专门成立了一个收集破产银行的不良资产的公司RTC，然后通过出售资产来偿还债务。
接着又和花旗银行董事局主席约翰·里德，进行了会面，得知花旗银行对于商业地产的放贷依旧持谨慎态度。
一时间，林祖辉很快就幡然醒悟了！
曼哈顿的写字楼，最近两三年投资不得，不然自己就要丢人！
首先，他想起投资曼哈顿商业地产的根据是：巴菲特前世在1993年投资了一笔纽约大学周边的商业物业，五年有150%的收益。搞不好，有这个投资回报率是因为他买到了打折货（不良资产拍卖），而且还因为是纽约大学周边的商业地产，因为大学搬不走。
其次，若说后续曼哈顿写字楼转旺，一定是有原因的，最大的可能就是互联网和金融业发达起来。而据林祖辉所知，在1995年以前，美国银行业都处于合并、重整当中，在其后的五年标普500银行指数暴涨250%以上；至于互联网，至少也得是1994年以后，才会旺盛起来。综合考虑，纽约写字楼可能要等到1994年以后，才有可能旺盛，并持续到2007年，期间虽然经历九幺幺，但一年之内就恢复了。
最后，五年回报率150%，好像每年回报率才20%。虽然是不错，但各方面的时机很重要，更重要的是风险太大。
综合三个原因，林祖辉决定暂缓投资曼哈顿写字楼，或者以后少量的投资即可。
幸好！
没有学前世的日资和某企，不然不仅亏死，而且还丢人！
这也是林祖辉慎重投资的主要一个原因：
前世，日本三菱土地投资曼哈顿的洛·克·菲·勒中心，1989年花了14亿美元购买15栋写字楼，到了1996年，仅卖出11亿；再加上期间日元升值的因素，这笔生意三菱土地亏损了880亿日元（8亿多美元）。和三菱土地一样，日资在八十年代后期购买的美国地产，几乎是以亏损出局。
前世到了21世纪，还有某企纷纷去曼哈顿购买大厦，同样是亏损出局。
所以说，以不仅美元可以收割各国财富，就连美国的大厦都可以收购各国的财富。
林祖辉暗暗后悔，不该在郑裕桐等人面前大吹NB；
但好在他没有付诸行动，不然以后真是从神坛掉下来了。
4月20日，星期一。
林祖辉来到自己的华置中心办公室，心里踏实了不少。并告诫自己，近几年新时代集团还有要慎重出海投资，以免这艘大船发生倾斜；翻船倒不至于，毕竟新世界集团已经成长为军舰级别的公司。
过了一会，梁真勋来到他的办公室，并说道：“老板，供股集资的筹备工作，已经好了！”
集资还是要集资的，钱还是有用处的！
所以，林祖辉说道：“那就发出公告吧！”
“好的！”
接着，林祖辉说道：“准备拿出2.5亿美元，我要投资一只美股！”
梁真勋马上问道：“那曼哈顿写字楼的投资，需要准备多少？”
林祖辉说道：“暂时不是好时机，我去考察了一遍，不容乐观。所以就投资证券吧，其余资金用于发展香江、内地的地产行业！”
“好的，我知道了！”
待梁真勋离开后，林祖辉放松了一下。正所谓雁过拔毛，此次去纽约，多多少少要有点收获。
所以，他打算安排新时代集团投资微软的股票。
目前，微软的市值已经涨至230亿美元，后期每年的平均回报率30%以上，到2000年还有20多倍的涨幅，非常值得投资。
而林祖辉的恒金投资持股才2%，并且是经过离岸、分散处理的，并不算非常惹眼。
而新时代集团再投资1%多点，自然是光明正大的投资。
这样一来，新时代集团投资花旗银行和微软的股票，以后再投资美国的商业地产，综合起来的回报率，便属于稳当的投资。
上午，华人置业的高毅，带着太古集团主席施雅迪、太古地产简基富，来到林祖辉的办公室。
能这么快上门，林祖辉也是比较意外。
但不管怎么说，上门便是客，更何况林祖辉和施雅迪有过多面之交。
他客气的伸出手，并笑容可掬的说道：“是什么风，将你们两位贵客，送到了我的办公室！”
施雅迪笑着回应道：“自然是林先生这股风，将我们引进了你的办公室。”
林祖辉一边邀请几人坐下，一边故作不知的说道：“何解？”
施雅迪认真的说道：“是这样的，我们想买下华人置业在去年购买的两座鲗鱼涌的大厦！”
林祖辉顿时为难起来，并端起茶杯，饮茶。
施雅迪马上继续说道：“我知道这有些突兀，毕竟以林先生的眼光，肯定是看到了香江写字楼的前景。所以，我们愿意溢价三成购买！”
太古集团不敢在林祖辉面前耍花枪，故报价合理。当然，这仅仅是看似合理，实则远没有达成林祖辉的胃口。
当初，他购买这两座大厦是抱着两个心思的：
第一，炒大厦；第二，投资大厦。
都是稳赚不赔的买卖，但实际上是炒大厦的心思多一点，鲗鱼涌的发展前景还是有限的。
林祖辉放下茶杯，说道：“施雅迪先生，不如由我们华人置业，买下你们在鲗鱼涌的三幢大厦。说实话，那里一共有八幢大厦可以进行重建，我的本意是将那里全部重建，并连在一起，作为一个长期的发展计划。届时，一些租户承受不起中环、湾仔，便可以将那里开辟为第二办公空间。”
施雅迪、简基富顿时脸上忽便，因为林祖辉的想法，和他们不谋而合。太古地产此次厚着脸皮，上门求购，就是有两个原因：第一，香江的写字楼上涨是趋势；第二，鲗鱼涌算是太古地产的老巢，在写字楼旺盛的前景下，那里八幢商厦可以一幢幢的进行重建高楼，并进行整体规划，可以成为一个商业中心。
而如今，林祖辉提出这个观点，就说明这里的价值不菲。
施雅迪马上说道：“林先生，我们有三幢，伱们只有两幢。而且，鲗鱼涌对我们太古地产来说有不一样的意义。我们愿意继续就价格，进行商量！”
林祖辉思考了一下，然后说道：“三成是不可能的，这个价格我等到年底就值这个了，长期投资更是收益巨大。实在不行，我们可以两家联合开发这里的商业中心，大厦产权独立，但统一规划重建。这样一来，不仅可以效率更高，还可以两全其美。”
施雅迪不想合作，只想买回，咬咬牙说道：“我们愿意五成价格！”
事情到了这里，林祖辉也还价到：“如果你们非得要，我们也可以成人之美，不过价格得16.5亿，一分都不可能少。亦或者，你们可以两年后，再来和我谈价格！”
两年后，16.5亿未必买得下这两幢大厦，而且还可以收两年租金。
看林祖辉如此坚决，施雅迪也知道，别人对行情非常懂，是不会轻易交出两幢大厦的。至于两年后，自己搞不好需要出更多的价格。
“16.5亿，成交！但我们想让这笔交易的价格保密，以免引起市场的太大影响！”
他不是担心市场影响，而是担心不利于其它大厦的收购谈判。
林祖辉笑着说道：“明年我们公司年报，是肯定要公开的。”
“这个没有问题！”
“那好吧！既然这次合作不成，希望我们下次可以合作！”
施雅迪回应道：“非常乐意！这次也算是合作，只是我们想将这个鲗鱼涌作为公司的以后长期发展计划。而以新时代集团的实力，未必肯十年二十年的长期计划！”
林祖辉大方的说道：“确实太长了，不符合我做事的作风！”
华人置业高毅不由得佩服自家的老板，很明显主观意识就是炒楼，还说得如此堂皇。不到半年时间，就赚了五成出头，金额足足五亿多，这钱实在太轻松了。
南华早报大厦、凸版大厦，一共花了不到11亿，如今纯赚5亿多，确实赚大了。
其实，林祖辉也不是心狠之辈，若是开价18亿，搞不好太古在年底也会同意的。两幢大厦本身不值那么多溢价，但是整体计划来看，他可以再升值一两成。
待施雅迪和监基富离开后，林祖辉对高毅说道：“七月份开始招租中环广场、万国宝通中心，一定要做好管理。信誉好的企业，租金可以适当优惠，做长期投资准备。提防草鞋公司，以免造成信誉损失。租期不宜过长，租金最近几年是上涨趋势。”
华人置业并不是一个简单的收租公司，而是一家优秀的商业地产管理公司。商场管理是一门高深的行业，如何吸引世界知名品牌前来，如何分配商场结构、如何进行管理.这些都是非常考验管理层的。
这些年，华人置业在这方面积累了很多经验，并长期考察欧美日的购物中心等，扬长避短，进一步加强这方面的管理实力。
这样一来，不仅可以管理好香江的商场网络，还可以管理好内地的商场网络。
高毅点点头，说道：“嗯，我们一定把好关。特别是中环广场，那是我们新时代集团的旗舰商业中心，一定会管理成世界最优秀的商业中心。而万国宝通中心，有我们也会和花旗合作，打造一个亚洲金融核心区。”
林祖辉满意的说道：“万国宝通中心，算是为我们的团队积累金融大厦的经验。晚点在魔都，我还会投资一幢环球金融中心，所以团队要多学习。”
“好的！”
林祖辉是花旗银行的重要股东，虽然没有参与管理的权利，但丝毫不影响林祖辉和花旗银行的关系。除此之外，林祖辉本身就是银行老板，更是有股神的美誉。
所以，魔都环球金融中心，新时代集团一定不会错过的。
(本章完)