第308章 【基建投资】
10月17日，星期一。
夏悫大厦坐落于湾仔濒海地段，林祖辉站在夏悫大厦的顶层办公室窗户前，望着外面的维多利亚港，心里涌出一股自豪的感觉。
这幢大厦买成12亿左右，而他知道，这幢大厦将来价值将高达150亿！看似回报率不高，但是租金才是王道，估计30年的租金都可以达到150亿以上。
自豪了一会，林祖辉回到自己的办公桌，这里是恒金投资的新总部。
看着办公桌上的电脑，林祖辉对三四年后已经充满了憧憬；他好像记得1993年左右，电脑上就可以显示股票的实时价格；而美国在1995年，便已经进入股票电脑商业化交易。
他已经想好了，届时自己办公室摆两台电脑，一台电脑上显示自己上市公司的股票，一台用于办公。
而他今年才24岁，完全可以享受互联网时代的先进性！
开始工作。
看着桌子上的美元/日元的走势图表，他顿时有些后悔，投资的太少了！
九月底，他拿着3亿港币十倍杠杆，进行沽空，沽空平均点为135点。
结果，日元在十月份就开始大幅升值，美元/日元在12号一天就下跌4.5%，上周收盘更是已经跌至127点。
截止目前，他的3亿已经净赚1.8亿！
要是早知道，拿出5亿投资也好啊！
此时，林祖辉丝毫没有穿越者的觉悟，在为自己错失1个亿感到悲痛！
不过他很快调整好心态，并开始分析美元/日元的后势！
这次跌势这么勐，估计有希望跌至120~122点，近一年，已经有两次跌至这个价格区间，所以林祖辉很有信心，这次还会跌至这个区间。
而林祖辉清晰的记得，在1993年以前，120点就是一个坎，是不会跌至以下的；
所以，一旦美元/日元跌至122点时，林祖辉便开始反手‘买入’。
什么时候出售，他也有把握！
根据前面的走势，反弹至150点是绝对没有问题的！
反正他的买入点在122点，已经处于不败的位置，不管何时抵达150点（1993年以前），他都不需要感到紧张。
所以，林祖辉打算到时候，再追加约4亿港币的资金，凑满10亿保证金，以10倍杠杆进行买入。
叫来李浩，林祖辉叮嘱道：“美元/日元一旦触及122点，及时向我汇报！”
李浩点点头，他现在太佩服老板的投资手段‘快狠准’，一击必中！
“好的，老板！”
接着两人讨论了一下香江证券市场的问题，得出一个结论，今年可能很难上升至2700点，毕竟市场还有些恐慌。
而一旦12月的期指合约交割完毕，那么在1989年的第一季度，香江股市可能迎来大战。
有了期指合约后，股票就不得不考虑其可能带来的影响。
经过这样分析后，林祖辉顿时感觉有些头痛，自己可是投资了8亿资金在股票和期指上，今年看来是赚不了几个钱了，也指望不了从股市套现了，毕竟他要到3200点后（5月前），才会抛售。
此时，他的个人债务攀升至20亿元（抵押地利根德阁和富丽华酒店的部分权益），而手上的现金还有12亿多。
为什么会感到头痛呢，那是因为他猜测年底或者明年上半年，港府估计会拿出两个‘地王’级别的土地进行拍卖，估计需要几十亿才能拿下来。
所以，他必须要让新时代集团和华人置业的财务状况更好。
.......
下午，林祖辉来到新时代集团，举行了一个高层会议。
总经理陈斌说道：“下个月大老山隧道进行招标，投中的公司将以「建造、营运、移交」方式获发大老山隧道30年的专营权。”
林祖辉思考了一下，说道：“大老山隧道是大型基建项目，目前我们的资金实力还是不能独立投标。所以，你们觉得香江的建筑公司谁最有实力投中？”
陈斌是香江出名的地产专才级别的高管，对建筑领域可谓精通的很，所以立马说道：“我听说怡和旗下的金门建筑有意参与。”
林祖辉点点头，又说道：“新世界发展的基建也没有项目吧？”
陈斌点点头，说道：“没有，和我们一样，想进入而没有机会！”
林祖辉心里有数了，那就是先联合郑裕桐，再去怡和商量合作；届时，金门建筑肯定就会拉两家合伙。
道理很简单，金门建筑也没有实力独自吞下，而如今新时代和新世界联合，与其多一个对手，还不如多一个盟友。
“好，这个项目我来负责！”
众人点点头，这可能是新时代集团的第一个基建项目，虽然仅仅是占股，但好歹是开始在发展了。
而林祖辉的想法是，一旦改开开始，便成立新时代基建（华夏），专门负责投资内地的基建。有稳定的盈利，还能提高影响力，一举两得。
接下来，林祖辉说道：“我最近发现一个情况，700平方尺~800平方尺的住宅单元越来越受欢迎，你们好好考虑一下，集团接下来的主力户型是不是可更大一点（之前500~600平方尺为主力户型，没有公摊喔）；而且，我们是不是在这个户型上，怎么样设计才会让市民满意？在这里，我先给你们提个意见，香港的中小家庭很少在家里招呼亲朋好友，同时互相拜访的情况也不多，有什么喜庆宴会，都是光顾酒楼茶室，因此客餐厅反而不必要大，多出来的几十尺，设计一个浴室放在主人房里，是不是更受欢迎呢？”
那个中等人家一天工作劳累回家，不想夫妇二人躺在床上一边休息闲谈，一边看电视；主人房兼有浴室（洗手间），自成一国，更是便捷。
陈斌等人纷纷点头，便说道：“好的，我组织人进行调查和研究，倒时候拿出方桉给您！”
林祖辉点点头，他一般提出建议，并不是马上执行，他需要一个更专业的团队，去左证自己的想法，然后再拍板。
《仙木奇缘》
接下来，林祖辉又说道：“新时代集团的股票走势很好，所以我打算在11月份发行可换股债券，集资5亿！接着，我们还要筹备供股集资10%新股，我本人会全部认购的（49.5%）。所以，这段时间里，你们要多向投资者展示我们的发展情况，吸引大家投资我们！”
梁真勋连忙说道：“好的，我们一直在努力做这方面工作，相信投资者非常看好我们！毕竟，我们公司有老板你的带领，对地产走势的预测、躲避风险等，拥有巨大的成绩！”
大家都附和起来，梁真勋说的话一点不假，去年股灾前，新时代集团提前三个月就开始大力出售住宅单元，又提前一个月减持债务等，投资者不是傻子，也看出了这家公司在风险控制上很给力。
更何况，今年新时代集团的楼宇面积销售，从去年的第六，勐上升至第三第四，显然也是一种对市场的掌控。
可以说，新时代集团的建筑效率，为全港最高。
这一点，恒基地产的李兆基就公开承认过。
林祖辉朝着陈晓芬问道：“愉景湾第三期销售的情况怎么样？”
香江兴业的实力不强，愉景湾的第三期销售策划，是由新时代和新世界两家公司在完成。
林祖辉主要还是关心回款的问题！
陈晓芬汇报道：“比预期的好上五成！”
林祖辉点点头，很满意这个效果，在一开始策划销售的时候，林祖辉就提过意见，那就是让媒体传出新机场方桉可能要在明年放出。
反正也就是个‘谣言’，又没有什么责任，而不少投资者则不同，他们会考虑这项投资的可能性！最终发现，新机场真的很有可能要出台了，而一旦大屿山那里修建新机场，那么势必要有跨海大桥和海底隧道。
试问，有了交通之后，愉景湾还是孤岛吗？
愉景湾第三期的房子580元每平方尺，难道不划算吗？
要知道，现在新界都已经1200元了，而市区已经1500多元了，九龙也是1400元了。
愉景湾项目，是不需要向政府交纳任何费用（除了税费），只需要建筑费，所以将来的利润还是非常可观的。
......
翌日。
林祖辉走出新世界发展公司，突然想到了一个发小财的项目，顿时朝着恒金投资走去。
就在刚刚，林祖辉和郑氏父子谈了大老山隧道的合作建议，双方很快通过了合作约定；毕竟，两家公司都没有独立发展大老山隧道的条件，能联合在一起，再向金门建筑合作，也是一个非常不错的方桉。
而金门建筑属于怡和，势必也不敢投资太大，所以这个三方合作的可能性非常高！
回到恒金投资，林祖辉开始在办公室里，找出一份关于‘永安集团’的资料。因为他好像记得，郑家纯上台后，对永安集团发起恶意收购过。根据这种记忆，林祖辉觉得，现在买入一些永安集团的散股，一定能赚个几千万。
钱虽然不多，但林祖辉估计可以有八成以上的盈利（永安集团股票大大低于净值），何乐不为呢！
在恒金投资公司里，看完资料，又询问了职员关于永安集团的股票情况，林祖辉差点不澹定起来。
原来：
永安集团是香江老牌家族郭家的产业，目前郭家已经发展至第三代，有几十个第三代成员。
这些成员品行参差不齐，闹出了很多的丑闻，比如：有成员违规借贷永安银行一亿多债务，结果人死了，也成为了一笔烂账。还有不少成员也违规在永安银行借贷，总之把储户的钱当成家族的钱了。
结果就是，永安银行濒临倒闭，由恒生银行购买其51%的股份，并开始踢出郭家的人。
当然，这不是林祖辉不澹定的原因。
而是永安集团（上市公司）控制着永安公司（上市公司），两家公司的物业价值竟然高达50多亿元；这块肥肉好大好大，让林祖辉这个喜欢‘恶意收购’的人，差点想再出山了。
两家公司拥有的物业有：永安中心（中区）、永安大厦（中区）、永安人寿大厦、永安广场及南洋中心的商场（尖东）。
永安中心的市值就值27亿港币（60万平方尺，每尺楼面价格算4500元估算），再加上两幢中环的中型大厦、尖东的两个商场，价值在55亿左右。
而永安集团的总股本为1.815亿股，股价才7元，总市值才13亿不到（55亿物业非永集一家上市公司所有，还包括其子公司永安公司）。
林祖辉在想，只要控制永安集团，哪怕是双倍价格，也非常划算，毕竟还奉送一个子公司——永安公司呢！
永安集团收租都可以年收入几亿，为什么市值如此低，原因就出在永安百货上；在超市和日本百货业的夹攻下，永安百货流血不止，亏损严重；不仅仅如此，永安集团旗下还有永安人寿、证券、银行投资，都是亏损大户。
有媒体用‘不做更好’来形容永安集团，因为少做少蚀；不做，全靠租金，将资金存进银行生利息、买入汇丰、置地股票，都比尝试什么都做，到处碰壁更好。
林祖辉经过分析后，觉得就算他出山，也很难收购掉永安集团。
因为郭家的商管集团控有41%股份，董事会郭家控有2%的股份，其余未进董事会的郭家第三代应该还控制一些股票。
新加坡华银控25%的股份，这个完全拿得下；
如果郭家外围成员，将股票高价卖给自己，也不是不可能，毕竟郭家有些内乱。
若是他有20亿现金，倒是可以尝试一下！
如果成功，就将永安集团的银行、保险、证券、百货，全部打包出售给郭家，让他们继承祖业去。
而他本来就是看中那些优质物业的，那可是足足90万平方尺的中环收租物业，和两个商场物业，看得人都留口水。
最终，林祖辉还是忍住了！
这事一是难成功，二是自己没钱，三是自己不想招惹恶名了。
叫来李浩，林祖辉说道：“平仓一些蓝筹股，去买入永安集团的股票，不要买太多，差不多三四个点，不要打草惊蛇，分批购买！”
“好，我会通过换股买入的方式，一点点完成的！”
“嗯，这边卖，这边就买！”
夏悫大厦坐落于湾仔濒海地段，林祖辉站在夏悫大厦的顶层办公室窗户前，望着外面的维多利亚港，心里涌出一股自豪的感觉。
这幢大厦买成12亿左右，而他知道，这幢大厦将来价值将高达150亿！看似回报率不高，但是租金才是王道，估计30年的租金都可以达到150亿以上。
自豪了一会，林祖辉回到自己的办公桌，这里是恒金投资的新总部。
看着办公桌上的电脑，林祖辉对三四年后已经充满了憧憬；他好像记得1993年左右，电脑上就可以显示股票的实时价格；而美国在1995年，便已经进入股票电脑商业化交易。
他已经想好了，届时自己办公室摆两台电脑，一台电脑上显示自己上市公司的股票，一台用于办公。
而他今年才24岁，完全可以享受互联网时代的先进性！
开始工作。
看着桌子上的美元/日元的走势图表，他顿时有些后悔，投资的太少了！
九月底，他拿着3亿港币十倍杠杆，进行沽空，沽空平均点为135点。
结果，日元在十月份就开始大幅升值，美元/日元在12号一天就下跌4.5%，上周收盘更是已经跌至127点。
截止目前，他的3亿已经净赚1.8亿！
要是早知道，拿出5亿投资也好啊！
此时，林祖辉丝毫没有穿越者的觉悟，在为自己错失1个亿感到悲痛！
不过他很快调整好心态，并开始分析美元/日元的后势！
这次跌势这么勐，估计有希望跌至120~122点，近一年，已经有两次跌至这个价格区间，所以林祖辉很有信心，这次还会跌至这个区间。
而林祖辉清晰的记得，在1993年以前，120点就是一个坎，是不会跌至以下的；
所以，一旦美元/日元跌至122点时，林祖辉便开始反手‘买入’。
什么时候出售，他也有把握！
根据前面的走势，反弹至150点是绝对没有问题的！
反正他的买入点在122点，已经处于不败的位置，不管何时抵达150点（1993年以前），他都不需要感到紧张。
所以，林祖辉打算到时候，再追加约4亿港币的资金，凑满10亿保证金，以10倍杠杆进行买入。
叫来李浩，林祖辉叮嘱道：“美元/日元一旦触及122点，及时向我汇报！”
李浩点点头，他现在太佩服老板的投资手段‘快狠准’，一击必中！
“好的，老板！”
接着两人讨论了一下香江证券市场的问题，得出一个结论，今年可能很难上升至2700点，毕竟市场还有些恐慌。
而一旦12月的期指合约交割完毕，那么在1989年的第一季度，香江股市可能迎来大战。
有了期指合约后，股票就不得不考虑其可能带来的影响。
经过这样分析后，林祖辉顿时感觉有些头痛，自己可是投资了8亿资金在股票和期指上，今年看来是赚不了几个钱了，也指望不了从股市套现了，毕竟他要到3200点后（5月前），才会抛售。
此时，他的个人债务攀升至20亿元（抵押地利根德阁和富丽华酒店的部分权益），而手上的现金还有12亿多。
为什么会感到头痛呢，那是因为他猜测年底或者明年上半年，港府估计会拿出两个‘地王’级别的土地进行拍卖，估计需要几十亿才能拿下来。
所以，他必须要让新时代集团和华人置业的财务状况更好。
.......
下午，林祖辉来到新时代集团，举行了一个高层会议。
总经理陈斌说道：“下个月大老山隧道进行招标，投中的公司将以「建造、营运、移交」方式获发大老山隧道30年的专营权。”
林祖辉思考了一下，说道：“大老山隧道是大型基建项目，目前我们的资金实力还是不能独立投标。所以，你们觉得香江的建筑公司谁最有实力投中？”
陈斌是香江出名的地产专才级别的高管，对建筑领域可谓精通的很，所以立马说道：“我听说怡和旗下的金门建筑有意参与。”
林祖辉点点头，又说道：“新世界发展的基建也没有项目吧？”
陈斌点点头，说道：“没有，和我们一样，想进入而没有机会！”
林祖辉心里有数了，那就是先联合郑裕桐，再去怡和商量合作；届时，金门建筑肯定就会拉两家合伙。
道理很简单，金门建筑也没有实力独自吞下，而如今新时代和新世界联合，与其多一个对手，还不如多一个盟友。
“好，这个项目我来负责！”
众人点点头，这可能是新时代集团的第一个基建项目，虽然仅仅是占股，但好歹是开始在发展了。
而林祖辉的想法是，一旦改开开始，便成立新时代基建（华夏），专门负责投资内地的基建。有稳定的盈利，还能提高影响力，一举两得。
接下来，林祖辉说道：“我最近发现一个情况，700平方尺~800平方尺的住宅单元越来越受欢迎，你们好好考虑一下，集团接下来的主力户型是不是可更大一点（之前500~600平方尺为主力户型，没有公摊喔）；而且，我们是不是在这个户型上，怎么样设计才会让市民满意？在这里，我先给你们提个意见，香港的中小家庭很少在家里招呼亲朋好友，同时互相拜访的情况也不多，有什么喜庆宴会，都是光顾酒楼茶室，因此客餐厅反而不必要大，多出来的几十尺，设计一个浴室放在主人房里，是不是更受欢迎呢？”
那个中等人家一天工作劳累回家，不想夫妇二人躺在床上一边休息闲谈，一边看电视；主人房兼有浴室（洗手间），自成一国，更是便捷。
陈斌等人纷纷点头，便说道：“好的，我组织人进行调查和研究，倒时候拿出方桉给您！”
林祖辉点点头，他一般提出建议，并不是马上执行，他需要一个更专业的团队，去左证自己的想法，然后再拍板。
《仙木奇缘》
接下来，林祖辉又说道：“新时代集团的股票走势很好，所以我打算在11月份发行可换股债券，集资5亿！接着，我们还要筹备供股集资10%新股，我本人会全部认购的（49.5%）。所以，这段时间里，你们要多向投资者展示我们的发展情况，吸引大家投资我们！”
梁真勋连忙说道：“好的，我们一直在努力做这方面工作，相信投资者非常看好我们！毕竟，我们公司有老板你的带领，对地产走势的预测、躲避风险等，拥有巨大的成绩！”
大家都附和起来，梁真勋说的话一点不假，去年股灾前，新时代集团提前三个月就开始大力出售住宅单元，又提前一个月减持债务等，投资者不是傻子，也看出了这家公司在风险控制上很给力。
更何况，今年新时代集团的楼宇面积销售，从去年的第六，勐上升至第三第四，显然也是一种对市场的掌控。
可以说，新时代集团的建筑效率，为全港最高。
这一点，恒基地产的李兆基就公开承认过。
林祖辉朝着陈晓芬问道：“愉景湾第三期销售的情况怎么样？”
香江兴业的实力不强，愉景湾的第三期销售策划，是由新时代和新世界两家公司在完成。
林祖辉主要还是关心回款的问题！
陈晓芬汇报道：“比预期的好上五成！”
林祖辉点点头，很满意这个效果，在一开始策划销售的时候，林祖辉就提过意见，那就是让媒体传出新机场方桉可能要在明年放出。
反正也就是个‘谣言’，又没有什么责任，而不少投资者则不同，他们会考虑这项投资的可能性！最终发现，新机场真的很有可能要出台了，而一旦大屿山那里修建新机场，那么势必要有跨海大桥和海底隧道。
试问，有了交通之后，愉景湾还是孤岛吗？
愉景湾第三期的房子580元每平方尺，难道不划算吗？
要知道，现在新界都已经1200元了，而市区已经1500多元了，九龙也是1400元了。
愉景湾项目，是不需要向政府交纳任何费用（除了税费），只需要建筑费，所以将来的利润还是非常可观的。
......
翌日。
林祖辉走出新世界发展公司，突然想到了一个发小财的项目，顿时朝着恒金投资走去。
就在刚刚，林祖辉和郑氏父子谈了大老山隧道的合作建议，双方很快通过了合作约定；毕竟，两家公司都没有独立发展大老山隧道的条件，能联合在一起，再向金门建筑合作，也是一个非常不错的方桉。
而金门建筑属于怡和，势必也不敢投资太大，所以这个三方合作的可能性非常高！
回到恒金投资，林祖辉开始在办公室里，找出一份关于‘永安集团’的资料。因为他好像记得，郑家纯上台后，对永安集团发起恶意收购过。根据这种记忆，林祖辉觉得，现在买入一些永安集团的散股，一定能赚个几千万。
钱虽然不多，但林祖辉估计可以有八成以上的盈利（永安集团股票大大低于净值），何乐不为呢！
在恒金投资公司里，看完资料，又询问了职员关于永安集团的股票情况，林祖辉差点不澹定起来。
原来：
永安集团是香江老牌家族郭家的产业，目前郭家已经发展至第三代，有几十个第三代成员。
这些成员品行参差不齐，闹出了很多的丑闻，比如：有成员违规借贷永安银行一亿多债务，结果人死了，也成为了一笔烂账。还有不少成员也违规在永安银行借贷，总之把储户的钱当成家族的钱了。
结果就是，永安银行濒临倒闭，由恒生银行购买其51%的股份，并开始踢出郭家的人。
当然，这不是林祖辉不澹定的原因。
而是永安集团（上市公司）控制着永安公司（上市公司），两家公司的物业价值竟然高达50多亿元；这块肥肉好大好大，让林祖辉这个喜欢‘恶意收购’的人，差点想再出山了。
两家公司拥有的物业有：永安中心（中区）、永安大厦（中区）、永安人寿大厦、永安广场及南洋中心的商场（尖东）。
永安中心的市值就值27亿港币（60万平方尺，每尺楼面价格算4500元估算），再加上两幢中环的中型大厦、尖东的两个商场，价值在55亿左右。
而永安集团的总股本为1.815亿股，股价才7元，总市值才13亿不到（55亿物业非永集一家上市公司所有，还包括其子公司永安公司）。
林祖辉在想，只要控制永安集团，哪怕是双倍价格，也非常划算，毕竟还奉送一个子公司——永安公司呢！
永安集团收租都可以年收入几亿，为什么市值如此低，原因就出在永安百货上；在超市和日本百货业的夹攻下，永安百货流血不止，亏损严重；不仅仅如此，永安集团旗下还有永安人寿、证券、银行投资，都是亏损大户。
有媒体用‘不做更好’来形容永安集团，因为少做少蚀；不做，全靠租金，将资金存进银行生利息、买入汇丰、置地股票，都比尝试什么都做，到处碰壁更好。
林祖辉经过分析后，觉得就算他出山，也很难收购掉永安集团。
因为郭家的商管集团控有41%股份，董事会郭家控有2%的股份，其余未进董事会的郭家第三代应该还控制一些股票。
新加坡华银控25%的股份，这个完全拿得下；
如果郭家外围成员，将股票高价卖给自己，也不是不可能，毕竟郭家有些内乱。
若是他有20亿现金，倒是可以尝试一下！
如果成功，就将永安集团的银行、保险、证券、百货，全部打包出售给郭家，让他们继承祖业去。
而他本来就是看中那些优质物业的，那可是足足90万平方尺的中环收租物业，和两个商场物业，看得人都留口水。
最终，林祖辉还是忍住了！
这事一是难成功，二是自己没钱，三是自己不想招惹恶名了。
叫来李浩，林祖辉说道：“平仓一些蓝筹股，去买入永安集团的股票，不要买太多，差不多三四个点，不要打草惊蛇，分批购买！”
“好，我会通过换股买入的方式，一点点完成的！”
“嗯，这边卖，这边就买！”